Yunanistan, yabancı yatırımcılar için son yılların en cazip gayrimenkul pazarlarından biri haline geldi. Özellikle projeden (off-plan) ev almak, tamamlanmış mülklere göre daha uygun fiyatlı olabildiği ve yüksek kira geliri potansiyeli taşıdığı için büyük ilgi görüyor. Ancak, Türkiye veya Dubai'deki gibi merkezi ve devlet garantili bir tapu sistemine sahip olmayan Yunanistan'da mülk edinme süreci, kapsamlı bir yasal hazırlık gerektirir.
Peki, gayrimenkul satış esnasında %10 kaparo (ön ödeme) ile mülkü güvence altına alma fikriniz, Yunan hukukunda ne anlama geliyor ve yatırımınızı nasıl güvence altına alabilirsiniz? İşte Yunanistan gayrimenkul pazarında risksiz ilerlemeniz için adım adım kılavuz.
Yatırımcılar, Yunanistan'daki off-plan konutları genellikle yüksek sermaye değer artışı ve üstün kira potansiyeli nedeniyle tercih ederler.
Yüksek Kar Potansiyeli: Projeden alınan mülkler, tamamlandığında ortalama %20-30 oranında değer kazanabilir.
Daha Yüksek Kira Geliri: Modern, minimalist tasarımlı ve yeni standartlara uygun inşa edilen bu evler, yüksek gelirli kiracılar için çok daha çekicidir. Yeni ve mevcut konutlar arasındaki kira fiyat farkı %100'e kadar çıkabilir.
Özelleştirme ve Düşük Bakım: Alıcılar mutfak, fayans gibi detayları özelleştirebilir ve yeni oldukları için ilk beş yıl boyunca minimum bakım ihtiyacı duyarlar.
Mevcut bir mülkün riski tapu temizliğiyken, projeden alımın birincil riski inşaatın gecikmesi veya müteahhidin mali durumudur. Bu nedenle yasal durum tespiti (due diligence), projenin kendisine değil, müteahhitin geçmişine ve finansal gücüne odaklanmalıdır. Sözleşmede gecikmeler için finansal tazminat sağlayan cezai şartlar bulunması hayati önem taşır.
Yunanistan'da mülk satın alma süreci, Türkiye'deki gibi tek günde tamamlanamaz; karmaşık bir hazırlık gerektirir.
Vergi Kimlik Numarası (AFM): Yunanistan'da herhangi bir yasal veya finansal işlem yapabilmek için yerel vergi dairesinden AFM (Tax Identification Number) alınması zorunludur.
Yunan Avukatı Atama: Sistemdeki karmaşıklıklar ve yasal riskler nedeniyle, yabancı bir alıcı için avukat desteği "pratik olarak zorunludur". Avukatınız, vekaletname (POA) ile sizin adınıza tüm süreci uzaktan yönetebilir ve durumu kontrol edebilir.
Banka Hesabı: İşlem fonlarının ve vergilerin transferi için bir Yunan banka hesabının açılması gerekir.
Prosymfono) ve Kaparo
Gayrimenkul satış esnasında mülk değerinin %1 ila %10'u arasında değişen oranda kaparo (ön ödeme) alınarak bir daireyi 'rezerve etme' fikri, Yunan hukukunda hukuki geçerlilik kazanması için mutlaka noter onaylı bir ön sözleşme (Prosymfono) ile yapılmalıdır.
Yasal Zorunluluk: Gayrimenkul alım satımına dair her türlü ön sözleşmenin geçerli olabilmesi için noter huzurunda yapılması yasal olarak zorunludur. Sadece özel veya yazılı bir anlaşma, bir ihtilaf durumunda yasal olarak uygulanamaz kabul edilir.
Kapora (Earnest Money) Korunması: Mülk değerinin genellikle %1 ila %10'u arasında değişen bu depozito, alıcının satın alma niyetini gösteren bir güvencedir. Bu paranın güvenliği için kaporanın doğrudan satıcıya değil, alıcının avukatının veya noterinin emanet (escrow) hesabında tutulması şiddetle tavsiye edilir.
İade Şartları: Ön sözleşme, kapora iadesi koşullarını netleştirmelidir. Eğer alıcı, sözleşmede belirtilen (hukuki temizliğin sağlanamaması gibi) geçerli bir neden olmaksızın vazgeçerse, yatırılan kaporayı kaybedebilir. Ancak, satıcı haksız yere vazgeçerse, aldığı kaporayı iade etmekle kalmaz, ek olarak aynı miktarda tazminat (toplamda 2 katı) ödemek zorundadır.
Yunanistan'da mülkiyetin tescili, Türkiye'deki gibi devlet garantisi altında değildir. Alıcının avukatı, mülkün üzerinde ipotek, haciz veya üçüncü taraf hakları olmadığından emin olmak için kapsamlı bir tapu araştırması yapmak zorundadır.
Afthaireta)
Yunanistan'da eski mülklerde veya kırsal alanlarda yasa dışı veya izinsiz tadilatlar (Afthaireta) yaygındır. Bu ihlallerin tespit edilmesi halinde:
Satış Engeli: Yunan hukuku, yasa dışı yapı içeren mülklerin satışını, bu ihlallerin yasal hale getirilmesi şartıyla yasaklar.
Mühendis Sertifikası: Bu riskten korunmak için, alıcının avukatının atadığı bir inşaat mühendisi, mülkün imar yasalarına uygun olduğunu ve yasa dışı bir durum olmadığını teyit eden bir sertifika düzenlemelidir.
Satın alma fiyatına ek olarak, vergiler ve harçlar toplam maliyetin yaklaşık %10 ila %12'sini oluşturabilir. Bu maliyetlerin doğru hesaplanması, yatırımın kârlılığı açısından önemlidir.
| Maliyet Kalemi | Açıklama | Oran (Yaklaşık) |
| Gayrimenkul Devir Vergisi (FMA) | Mülkün piyasa veya kadastro değerinin %3.09'udur. | %3.09 |
| KDV (Yeni İnşaat) | 1 Ocak 2006'dan sonra ruhsat almış yeni mülklerde %24 KDV uygulanabilir (31.12.2024'e kadar askıya alınmıştır). | %24 (Asılı) |
| Noter Ücreti | İşlem değerine bağlı olarak değişir. | %0.80 - %2.5 |
| Avukat Ücreti | İşlem değerinin genellikle %1.5'i civarındadır. | %1.5 |
| Emlakçı Ücreti | Satın alma fiyatının yüzdesi olarak belirlenir. | ~%2 |
| Toplam Ek Masraf | Vergi, noter, avukat ve tapu tescil harçları. | %10 - %12 |
Alıcılar, transfer vergisini düşürmek için sözleşmede mülk değerini bilerek düşük gösterebilirler. Ancak bu, ileride mülk satıldığında, yüksek kârın kaynağını yasal olarak açıklamakta zorluk çıkarabilir (pothen eshes) ve yurt dışına para transferini kısıtlayabilir. Bu, uzun vadeli finansal güvenlik açısından kaçınılması gereken bir uygulamadır.
Tüm hukuki ve teknik kontroller tamamlandıktan ve vergiler ödendikten sonra, işlem noter huzurunda imzalanan nihai satış sözleşmesi (Deed) ile tamamlanır. Mülkiyetin devredildiği yasal an burasıdır.
Hemen ardından avukatınız, mülkiyetin herkese karşı yasal etki doğurması (erga omnes) için tapu tescilini ilgili Kadastro (Ktimatologio) veya Tapu Sicili (Ypothikofilakeio) ofisine yaptırır.
Yunanistan'daki gayrimenkul satış sürecinde %10 kaparo modelini güvenle uygulamak için, yasal güvencelerinizi Noter onaylı Ön Sözleşme (Prosymfono) ile sağlamlaştırmanız gerekir.
Hukuki Üçlüyü Kurun: Mutlaka Yunanistan'da AFM alacak, POA (Vekaletname) verecek ve yetkili bir Avukat, Noter ve İnşaat Mühendisi ile çalışın.
Sözleşmeyi Noterde İmzalayın: Yatırımcıdan aldığınız ön ödeme karşılığında, adi bir yazılı belge yerine, noter onaylı bir Prosymfono düzenleyin.
Kaporayı Koruma Altına Alın: Peşinatın, avukatın emanet hesabında (escrow) tutulmasını sağlayın. Bu, hem alıcının iade hakkını hem de satıcının cezai şart yükümlülüğünü güvence altına alır.
Teknik Kontrol Yaptırın: Satış, dairenin imar yasalarına uygunluğunu gösteren Mühendis Sertifikası ve tapu temizliğini gösteren Avukat Raporu şartına bağlanmalıdır.
Nadlan Star Global Gayrimenkul olarak, yurt dışı gayrimenkul işlemlerinde hukuki ve finansal risklerin en aza indirilmesinin hayati önem taşıdığının bilincindeyiz. Bu nedenle, Yunanistan'da gayrimenkul alım sürecinde müşterilerimize gerekli hukuki desteği ve uzman danışmanlığı sağlamaktayız. Yatırım yolculuğunuzda güvenli adımlar atmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Uzmanlarımız tarafından sizler için derlenen blog yazılarımız.
